ごきげんよう、家を買おうと思って探していたら3年経っていたバビです。
私は年中色々な不動サイトや物件を見て家を探しています。
そうしているうちに、住宅価格の変動には一定の法則があることを発見しました。
これを知らずに住宅購入をすると、少なくとも300万円は損をしてしまいます。
また、住宅購入時にかかる初期費用についても、実は100万円以上安くする方法があるんです。
なぜ家が安くなるのか、その理由を知っておけば価格交渉もしやすくなります。
- 住宅価格も値引きできるって聞いたけど、どのくらい安くなるんだろう？
- 家が安くなる時期はいつなんだろう？
- 初期費用を抑えて家具などを買いたい。
といったお悩みを抱えて住宅を探している方は、ぜひチェックしてみてください。
新築戸建てを安く買う方法
まずは、新築戸建てを安く買う方法を見てみましょう。
新築戸建ては販売価格で買ってはダメ
新築住宅は売られている値段そのままで買ってはいけません。
なぜなら値下げすることを前提に値段が決められているからです。
住宅価格の決め方は実はかなりアバウトです。
周囲の戸建てやマンション価格から「大体このくらいでいいよね」で決められています。
最初に設定されている価格は、「この値段で売れたらラッキー」くらいの感覚でつけられているんです。
今まで不動産屋さんと交渉していく中で気が付いたのですが、そこから300～500万円は値下がりします。
最初に売り出した価格から800万円も値下げして購入した人もいるそうです
時期や業者によって価格交渉に応じてくれてないこともありますが、基本的には値下げはできるものと考えて間違いありません。
では、どんなときに価格が下がりやすいのでしょうか。
新築戸建ては建築中が一番高い
新築戸建ては建築中が一番値段が高く、値下げ交渉も難しい時期です。
そもそも新築住宅というのは、販売業者としては建築中に買主を確保しておきたいもの。
売れずに手元にあればあるほど広告費などの無駄な出費が余計にかかるからです。
販売業者からすると、新築住宅は完成したら売れ残りです。
なので、新築戸建ては完成後に買ったほうが値段が安いです。
どうしてもその場所でその家が欲しいというとき以外は、建築中の物件を購入することはおすすめしません。
新築戸建ては売れ残ると大幅に値下げする
新築物件も完成から1年を超えると「新築」と名乗れなくなることが定められています。
売れ残れば価格を下げるしかありません。
例えば私が経験した例でいうと、完成前に5,680万円で売り出された家がありました。
ずっと物件を見ていると、おおよその相場観というものが身に付いてきます。
「この場所とこの家の作りでこの価格じゃ売れないだろうな」
と思っていたら、やはり思ったとおり半年以上売れ残って、最終的には4,980万円まで値下げしていました。
せっかくなので見てみようと、内覧に行ったら「今なら4,800万円でお売りします」とのこと。
最初の値段から880万円も安くなっています。
このように、完成から半年も売れ残ると業者も弱気になるのでかなり値下がりします。
1年のうちで住宅の安い時期はいつ？
家を買おうと考えている方は思ったことがあるはずです。
「1年の中で家が安くなる時期っていつだろう？」
実際担当していただいた不動産屋さんに質問してみたんですが、「価格は年中変わらない」とのことでした。
うーん、本当にそうでしょうか？
だって、就職・進学シーズンの4月前の2、3月って高そうじゃないですか？
自分が住宅を建てて売るとしたら1～3月くらいの間なら売れそうだと考えると思うんです。
住宅が1番安くなるのは夏
3年ほど観測していた結果ですが、住宅は夏の時期に価格が下がる傾向にあるようです。
夏の時期は住宅購入する人が1年で一番少なく、需要が落ちるからです。
6月頃から価格の下落がはじまって、夏の時期8~9月頃に最も価格が下がる傾向にあります。
決算前も住宅価格が下がりやすい
普通の企業は3月決算なので、やはり3月は「決算セール」のように価格が下がる傾向にあるようです。
ですが、そもそも1～3月は引っ越しなどで住宅が売れやすい時期なので、値下げ前の価格が高めに設定されているように感じました。
とはいえ、なるべく売り切りたいと考える会社もあるので、そういう会社は価格を大幅に下げてくれる可能性が高いです。
1～3月の決算前は、会社から「とにかく売ってしまえ」と言われている営業担当が無理に売ろうとしてくる可能性も高いので、この時期の購入は慎重に行ったほうがいいでしょう。
新築が増えると住宅価格が下がる
あと、同じ地域（町内）に新築物件がたくさん建つと、価格が下がります。
「え？この地域こんなに建てて売れるの？」
と思うほど新築戸建てがポコポコ建ってる地域があると、案の定売れ残って価格が下がってきます。
周囲に似た条件の物件があると、その物件の価格に連動して値段が下がることも多いです。
例えば、3LDKで売っている新築戸建ての近くに、新たに同じ3LDKの新築が建築をはじめたとしましょう。
価格帯が同じ場合、先に建てた3LDKの戸建ては早く売るために値下げせざるをえなくなります。
近隣の中古住宅・マンションなどの価格も影響してくるので、新しいマンションが建築中だったり、新たに広い中古が売り出されたりしたら、値下げのチャンスです。
仲介手数料を100万円以上安くする方法
ここまでは家自体の値段を安くする方法を紹介しました。
続いて、初期費用である仲介手数料を安くする方法についてご紹介します。
仲介手数料が安ければ、住宅ローンの頭金を増やしたり、欲しかった家具も買えちゃいます。
一戸建て物件は自分で探したほうがいい
私も最初の頃は、まずはSUUMOなどから物件を探して内覧に行き、そのときお世話になった不動産会社の担当者さんに物件探しをお願いしていました。
予算や希望地域、間取りといった条件を伝えて、定期的におすすめの物件のメールが送らてきます。
ですが、どれもSUUMOやアットホームなんかですでに検索して見つけている物件なんですよね。
不動産会社数社とお付き合いさせていただきましたが、どこも同じでした。
それもそのはずで、不動産仲介業者はすべて「REINS（レインズ）」という同じシステムを使って物件を探しているんです。
「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」略称です。
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営。
簡単に言うと、不動産会社だけが見ることのできる物件検索のWEBサイトで、ほぼすべての物件情報がここに集まります。
売主から依頼を受けた仲介業者は、その物件が売れれば売主から仲介手数料をもらえますよね。
同時に、もし自分でその物件を売ることができれば買主からも仲介手数料をもらえます。
つまり、仲介手数料を2倍もらうことができるということ（これを「両手取り」といいます）。
なので、売主から物件売却の依頼があると、不動産会社は、まずは自社の顧客や自社WEBサイトのみで買主を探します。
ですが、REINSへは数日以内に物件を登録しなければならない決まりがあります。（一部例外あり）
このREINS登録期限までに自社で物件を売ることができなければ、REINSに登録されて、他の不動産会社もその物件を扱うことができるようになるということ。
こうなると、同時に色々な不動産会社がSUUMOやアットホームなどの検索サイトにその物件を掲載するので、一般の私たちでも検索可能になるんです。
これなら、物件は自分で探しても大差はありません。
そう考えると、高い仲介手数料を払って業者にお願いすることは、本当に必要なんでしょうか？
不動産の仲介手数料はどうやって決めるか
そもそも仲介手数料ってどうやって決めてるんでしょうか？
金額によって計算方法が変わってくるのですが、概算額は以下の速算式で計算されます。
売買価格×3％＋6万円＋消費税
一般的な不動産会社はこの計算式で仲介手数料を計算しています。
ですが、これは「宅地建物取引業法」で定められた仲介手数料の上限額の算出式（概算）にすぎません。
下限はないので、本来これ以下なら仲介手数料はいくらに設定してもいいんです。
にもかかわらず、多くの不動産会社が慣例的にこの上限額を当然のように仲介手数料としているのが現状です。
5,000万円の物件なら160万円弱にもなるわけです。
逆に言えば、仲介手数料がかからなければ160万円も安く住宅を購入できることになります。
仲介手数料のかからない物件の探し方
実は仲介手数料のかからない物件というものがあります。
物件を検索して、気に入った物件があったら「取引態様」というところを確認してみてください。
ここが「売主」とか「代理」となっている場合は通常仲介手数料がかかりません。
「売主」は、その名のとおり売主自身が物件の売買も行っているので、仲介がないため、当然仲介手数料がかかりません。
自社で建築したり、買い取ったりした物件を自分で売っているので物件価格自体に利益が見込まれていまからです。
「代理」の場合は、買主から見ると売主と同じ権限を持った人という意味合いです。
売主の代理として不動産会社（大体は売主の系列の不動産仲介業者）が販売しているのですが、これも通常物件販売価格に利益が見込まれています。
さらに言うと、間に人を挟まず直接売主と交渉できるので、この2つは仲介手数料がかからないだけでなく、物件価格の値引き交渉にも応じてくれる可能性が高いです。
仲介手数料無料の業者に依頼する
最近は仲介手数料無料の業者も増えています。
例えばこちらの「REDS」という会社は、仲介手数料がすべて割引で、最大無料になるという会社です。
こうした会社が増えてきています。
また、
- 売主から直接依頼されている場合は買主の仲介手数料が無料
- 売主側の仲介業者が入るようなら買主側は50万円～100万円の一律の仲介手数料
といった料金形態の会社などもあります。
SUUMOなどの検索サイトに出ている物件は、直接「この物件を仲介してほしい」とお願いすれば仲介してもらえます。
仲介手数料が無料だからといって、特別サービスが悪いということももちろんありません。
※REDSのエリアは、首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の一都三県です。
家を安く買う方法：まとめ
家を安く買う方法を紹介しました。
簡単にまとめると以下のとおりです。
- 新築戸建ては完成してから買う
- 住宅は夏（8～9月）が安い
- 決算期（3月、9月）も安い
- 同じ地域でたくさん物件が売られると安くなる
- 仲介手数料無料の業者を利用する
数年じっと住宅価格を見てきた結果、今回紹介した状況のときは、価格交渉で値下げしやすいことが分かりました。
中古戸建ての場合は、個人が所有しているので価格交渉は厳しい場合があります。
中古のほうが新築よりお得な場合があると言いますが、実は値下げしまくった新築のほうがお得なんじゃないかと思うようになりました。
時期を選んで、仲介手数料無料の仲介業者を利用すれば新築戸建てなら数百万円安くなることもあります。
じっくりと物件を選んでお得に購入しましょう。
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